RDM Fingen ve Kalyon Holding ortaklığıyla geliştirilen proje, Avrupa’nın gelecekteki en yoğun havalimanı olması beklenen İstanbul Havalimanı’nın hemen yanında yer alıyor ve 65.000 m² kiralanabilir alana (GLA) sahip, Designer Park ve Retail Park olmak üzere iki ana bölümde toplam 220 mağaza içeriyor.

Bu çift formatlı model, yalnızca Türkiye için değil, küresel ölçekte de nadir rastlanan bir yapı sunarak lüksü ve erişilebilirliği yan yana getiriyor. Proje, 14 milyonluk bir nüfusun yaşadığı bir yakalama alanından faydalanıyor ve bu bölge, ortalama 7.200 avroluk satın alma gücüne sahip. Buna ek olarak, İstanbul Havalimanı’nın 2025 yılı itibarıyla yılda 90 milyonun üzerinde yolcuya hizmet vermesi bekleniyor; bu da ziyaretçi trafiğini ve uluslararası cazibesini artıracak önemli bir unsur.

Kuzey Marmara Otoyolu ve yeni açılan İhsaniye metro istasyonu sayesinde şehrin kilit bölgelerine 30 dakikanın altında bir sürede ulaşım mümkün. Florentia Village, tam günlük bir destinasyon olarak tasarlandı ve farklı mimari alanlar sunuyor: Luxury Circle, Modern Village ve Gastronomy Circle gibi tematik bölgelerin yanı sıra merkezi bir Hotel Square bulunuyor. Bu özel tasarlanmış alanlar alışveriş, yeme-içme ve eğlenceyi benzersiz ve akılda kalıcı bir şekilde bir araya getiriyor.

Gelecekteki fazlarla birlikte projenin 100.000 m²’ye ve 350 mağazaya kadar büyümesi planlanıyor; bu da Florentia Village’ı uzun vadede hem ticari hem de kültürel bir cazibe merkezi hâline getirecek.

Weconsult olarak, bu çığır açan projenin kiralama operasyonlarına liderlik etmekten gurur duyuyoruz. Bu ölçekte ve vizyonda bir projede yer almak, yalnızca bir onur değil, aynı zamanda perakende gayrimenkul piyasasındaki güçlü yetkinliğimizin ve büyüyen varlığımızın da bir göstergesidir.

Ancak, bir alışveriş merkezini yalnızca büyüklüğü ya da konumu ile değerlendirmek yanlış olur. Zaman içinde ortaya çıkan bazı kritik eksiklikler, Sümerpark’ın rekabet gücünü zayıflattı. Üstü açık yapısı nedeniyle mikro iklim koşullarına uyumsuzluğu, tüketiciyi yönlendirme kabiliyetine sahip markaların eksikliği veya projeden çekilmeleri, branş kırılımındaki dengesizlikler ve yönetim / pazarlama stratejilerindeki yetersizlikler, merkezin cazibesini kaybetmesine neden oldu.

Öte yandan, tüketici alışkanlıklarının hızla değişiyor ve yeni nesil alışveriş deneyimlerine olan talebin artıyor olması da Sümerpark’ın olumsuz sürecini hızlandıran diğer faktörlerdi.

Bu değişimi öngöremeyen ya da ayak uyduramayan perakende destinasyonları için kaçınılmaz sonun yaklaştığı dönemdeyiz. Dönüşümün artık bir tercih değil, zorunluluk olduğu, yadsınamaz bir gerçek. Bu kabulle ve en önemlisi projenin sahiplik yapısındaki değişikliği de değerlendirerek WeConsult ve ALKAŞ iş birliğiyle hayata geçirilen kapsamlı yenileme ve dönüşüm projesi, Denizli Horizon Garden’ın doğuşuna ilham verdi.

Ana giriş optimizasyonu

Fonksiyonel Planlama, ilk düşünceler

Güncel tüketici taleplerinin değerlendirilmesi ve fonksiyonel planlama öncelik verdiğimiz unsurlar oldu. Aile eğlence alanının modifiye edilmesi, lokasyonunu değiştirmek suretiyle yeni markaların ve teras alanının eklendiği food court, ankor mağaza alanlarının yeniden kurgulanması, en güncel konseptleriyle ailelerin ve genç tüketicilerin tercih ettiği markaların yerleşimiyle Denizli Horizon Garden yeniden hayat buldu.

18 aylık dönüşüm sürecinde, inşaat, yeniden fonksiyonlandırma, kiralama ve pazarlama fonksiyonlarının eş zamanlı yürütülmesi, servis sağlayıcı olan bizler için zorlu ve keyifli bir serüvendi. Bu süreçte desteğini her an hissettiren yatırımcımız Pera Yatırım Holding ve tüm iş ortaklarımıza bir kez daha teşekkürlerimizi sunalım.

Türkiye’nin ilk AVM dönüşüm projesi olarak hayata geçirilen Denizli Horizon Garden, 16 Kasım’da kapılarını yenilenmiş konseptiyle açtı. Bu dönüşüm, işlevini yitirmiş veya rekabet gücünü kaybetmiş alışveriş merkezlerinin yeniden hayat bulmasına yönelik önemli bir model sunmakla birlikte, Denizli’de yeni nesil alışveriş deneyiminin merkezi olacak.

37.000 metrekarelik kiralanabilir alanıyla 70’e yakın mağazaya ev sahipliği yapan Horizon Garden, şu an sadece bir alışveriş noktası değil; sosyal yaşam, eğlence ve deneyim odaklı bir destinasyon olarak konumlanıyor. MediaMarkt, LC Waikiki, Boyner, Migros, MR DIY, Ebebek ve Evidea gibi güçlü ankor markalarıyla ziyaretçilerine geniş bir seçenek sunuyor. 

Teknoloji kullanılarak daha akıllı ve daha entegre mekânlar yaratma potansiyeli mevcuttur. Yapay zekâ destekli tasarım ve sürükleyici teknolojiler, mekânların nasıl yaratıldığını ve insanların onlarla nasıl etkileşime girdiğini devrim niteliğinde değiştirebilir. Sürdürülebilirlik odaklı yaklaşım, aynı zamanda yenilikçi yöntemleri teşvik edecek ve çevre dostu mekânları öncelikli hale getirecektir. Ayrıca, iş ve yaşam ortamlarını sorunsuz bir şekilde birleştiren karma kullanımlı projelere olan talep artarak devam edecektir. Bununla birlikte gastronomi, eğlence alanları, müzeler ve performans merkezleri de 2025’in gündemdeki önemli konuları olacaktır.

Genel olarak, pandeminin artçı etkileri öncelikleri kalıcı olarak değiştirmiştir. Toplumun ihtiyaçlarını öne çıkaran sağlık, refah ve tasarımlara verilen önem artmıştır. Placemaking’te dijital entegrasyon, örneğin e-ticaret ortaklıklarının fiziksel perakende alanlarıyla birleşmesi ve hibrit fiziksel-dijital ortamların ortaya çıkması, sektörün geleneksel sınırlarını yeniden şekillendirecektir. Bu değişimler yalnızca trend değil, mekânların tasarlanma ve kullanılma biçiminde köklü dönüşümlerdir.

Dolayısıyla 2025’i başarıyla yönetmek için sektör; yeniliğe odaklanmalı, başkalarıyla iş birliğini artırmalı ve çevik kalmalıdır. Geliştiriciler ile teknoloji sağlayıcıları arasındaki güçlü ortaklıklar kritik olacaktır. Biz, yalnızca zorluklara uyum sağlayan değil, aynı zamanda yenilik, güç ve topluma anlamlı katkılar için yeni ölçütler belirleyen bir sektör görmeyi umuyoruz.

Tüm Duyularla Alışveriş

Birden fazla duyuyu harekete geçiren bir alışveriş deneyimi, müşterilerle çeşitli düzeylerde bağlantı kurarak unutulmaz ve keyifli ziyaretler yaratmaktadır. Bu yaklaşım, görsel satış düzenlemelerinin ötesine geçerek ses, koku, dokunma ve hatta tat unsurlarını içerir. Yapay zeka (AI) gibi yeni teknolojiler, çok duyulu deneyimler yaratmak için heyecan verici yeni fırsatlar sunmaktadır. AI, mağazanın atmosferine uyan müzik çalma listeleri oluşturabilir, müşteri davranışına göre aydınlatmayı ayarlayabilir ve etkileşimli ekranlar aracılığıyla kişiselleştirilmiş ürün önerileri sağlayabilir. AI ile müşterilerin ürünleri görselleştirmesine veya mağazadaki sanal unsurlarla etkileşime girmesine izin verilerek duyusal deneyimler daha da geliştirilebilir. Örneğin, DeFacto 2019’da İstanbul’daki Akasya Alışveriş Merkezi’nde akıllı bir mağaza açarak Türkiye’de bir ilki gerçekleştirdi. Ziyaretçiler, robot danışmanlar tarafından desteklenmekte ve sanal gerçeklik gözlükleri kullanarak ürün renklerini ve boyutlarını seçebilmektedirler. DeFacto’nun bu adımı, çeşitli duyuları kullanarak sanal bir alışveriş deneyimi yarattı.

Müdahale Etmeyen Reklamlar

Perakendede reklamcılık, müşteri deneyimini bozmadan mağaza ortamına ve satış noktalarına entegre edilmelidir. Örneğin, müşteri demografisine ve davranışına göre hedeflenen promosyonları gösteren dijital ekranlar, alışverişi kesintiye uğratmayan QR kodları, ek bilgi sunan etkileşimli kiosklar ve özel teklifler, müşterileri markayla etkileşime girmeye teşvik eder. Bu yaklaşım yalnızca satışları artırmakla kalmaz, aynı zamanda alışveriş deneyimini de zenginleştirir.

Ölçülebilir Deneyim Stratejileri

Müşteri davranışları ve tercihleri ​​hakkında fikir edinmek için veri analitiğinden yararlanmak, deneyim odaklı stratejilerin optimize edilmesini sağlar. Müşterilerin en çok zaman geçirdiği alanları izleyen ısı haritaları, trafik bölgelerini ve olası darboğazları belirleyebilir. Bu, perakendecilerin ürün yerleşimini, mağaza gezinmesini ve genel alışveriş deneyimini iyileştirmesini sağlar. Ek olarak, müşteri sıklığını ölçmek ve ziyaretçi potansiyelini belirlemek, pazarlama ve envanter yönetimini müşteri ihtiyaçlarını daha iyi karşılayacak şekilde uyarlamaya yardımcı olmaktadır.

Alışveriş merkezi cirosunun artması aynı zamanda yüksek doluluk oranlarına da yol açtı. 2023’te pandemi öncesi doluluk oranlarının aşıldığı görüldü ve bu da yatırımcıları 2024’te portföylerindeki kiracıların performansına odaklanmaya yöneltti. Performansa dayalı kira artışı talepleri ve yeni ve yüksek performanslı markalara yer açmak için mağazaları boşaltmak gibi eylemler, mevcut yılın ana temalarıdır.

Sektör için bir diğer önemli konu ise turistlerin yarattığı ciro. Özellikle Körfez ülkelerinden gelen ziyaretçiler son iki yıldır önemli bir belirleyici oldu. Yaz aylarında İstanbul, Bursa, Antalya, İzmir, Afyon ve Gaziantep’teki alışveriş merkezlerinin aylık cirolarının neredeyse %50’si uluslararası tüketicilerden gelmektedir.

Alışveriş merkezlerine yapılan yatırımlar ülkenin sosyoekonomik ve politik gelişimiyle doğrudan etkileşim halindedir. Son 15 yılda, yabancı yatırımcıların egemen olduğu bir dönemden, ulusal geliştiricilerin yaygın olduğu bir döneme geçiş yaşandı. 2018’de getirilen “Kiralamalarda Döviz Yasağı” gibi önlemler ve politik-ekonomik belirsizlikler nedeniyle, sektördeki yabancı yatırımcı oranı son beş yılda %28’den %16’ya düştü.

Öte yandan, ulusal yatırımcılar yeni projelerine karma kullanımlı unsurlar dahil etmektedir. Karma kullanımlı projeler perakende destinasyonları, konut alanları, ofisler, hastaneler, okullar ve eğlence alanları gibi işlevleri bünyesinde barındırırarak, yatırımcılar için potansiyel riskleri en aza indirmek ve istikrarlı, sürdürülebilir bir gelir modeli yaratmaktır.

Sonuç olarak, ekonomik dengesizlikler ve politik belirsizlikler ortasında, alışveriş merkezi yatırımcılarının temkinli yaklaşımları gözlemlenmekte ve bu da diğer pazarlara ve çeşitlendirilmiş projelere doğru bir kaymaya yol açmaktadır. Yine de Türkiye, genç nüfusu, stratejik konumu ve çeşitli sektörlerdeki potansiyeli nedeniyle önemli bir ekonomik oyuncu olmaya devam ediyor. Yatırımcılara daha istikrarlı getiriler sunan karma kullanımlı projeler gibi çeşitlendirilmiş yatırım seçenekleri önem kazanıyor. Türk alışveriş merkezi sektöründe esneklik ve yenilikçilik, ekonomik koşullara uyum sağlamak ve potansiyelleri en üst düzeye çıkarmak için giderek daha da önemli hale geliyor.